Dans cette alerte, nous soulignerons les principaux aspects de la législation qui, selon nous, affecteront l’industrie canadienne de la relocalisation, y compris les relocalisations au Canada et certaines relocalisations à l’intérieur du pays.
Cette loi s’intitule « PROHIBITION ON THE PURCHASE OF RESIDENTIAL PROPERTY BY NON-CANADIANS » (loi sur l’interdiction de l’achat de biens immobiliers résidentiels par des non-CANADIENS). La loi entrera en vigueur le 1er janvier 2023.
L’article 4(1) stipule, en partie : « Il est interdit à un non-Canadien d’acheter, directement ou indirectement, un bien immobilier résidentiel.
Comment cela affecte-t-il nos clients ?
La définition de « non-Canadien » inclut une personne qui n’est ni un citoyen canadien ni un résident permanent ;
Cela signifie que les personnes arrivant au Canada ne seront absolument pas autorisées à acheter des biens immobiliers au Canada, tant qu’elles n’auront pas obtenu le statut de résident permanent. Cela n’affectera peut-être pas la majorité des assignés qui viennent au Canada, mais cela affectera ceux qui viennent avec un permis de travail, mais qui sont considérés comme des relocalisations permanentes, ce qui représente une minorité non négligeable.
Ces expatriés sont informés par leur entreprise que leur déménagement est permanent, et ils souhaitent souvent s’enraciner immédiatement dans leur nouveau pays d’origine en achetant une maison. Ou bien, après avoir vécu un an au Canada, ils demandent à y rester de manière permanente.
Désormais, ces importants contributeurs à l’économie canadienne se verront interdire d’acheter jusqu’à ce qu’ils obtiennent le statut de résident permanent, ce qui pourrait prendre des années.
Autres implications
La loi ajoute une autre entité à la définition d’un non-Canadien : une société constituée autrement qu’en vertu des lois du Canada ou d’une province canadienne ; une société constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province canadienne dont les actions ne sont pas cotées sur une bourse canadienne et qui est contrôlée par une personne ou une société non canadienne ; et une personne visée par règlement.
Cela pourrait avoir de graves conséquences sur le secteur de la relocalisation. Actuellement, de nombreuses sociétés de relocalisation américaines (et leurs filiales canadiennes) achètent temporairement des logements dans le cadre de programmes de vente garantie de logements ou de programmes de vente de logements fiscalement avantageux de type américain, tels que l’option de la valeur d’achat.
Dans le premier type de programme, les personnes transférées qui déménagent se voient offrir une garantie d’achat de leur logement par la société de relocalisation, de manière à fixer un prix de base auquel le salarié est assuré de vendre son logement, qu’il trouve un acheteur ou non.
Ces programmes contribuent à encourager et à favoriser la mobilité lorsque les marchés sont tels que les personnes ne peuvent pas vendre leur propriété mais doivent quand même se rendre à destination. Dans le second programme (Buyer Value Option), la société de relocalisation achète temporairement le logement de l’employé dans le cadre d’un programme distinct (voir Worldwide ERC pour plus d’informations sur le programme Buyer Value Option) afin de s’assurer que les frais de vente (commission, pénalité hypothécaire et frais juridiques) sont considérés comme non imposables par l’IRS dans le cadre des relocalisations transfrontalières.
C’est un peu long, mais il suffit de dire que ces deux programmes favorisent en permanence la mobilité au sein du Canada et vers les États-Unis, et qu’en vertu de la deuxième définition d’un non-Canadien, les sociétés de relocalisation détenues par des étrangers ne seront plus en mesure de fournir ces services.
Une société canadienne pourrait-elle acheter les biens immobiliers au nom de la société américaine de relocalisation ?
Non. La loi poursuit : « Toute personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage ou tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager un non-Canadien à acheter, directement ou indirectement, un bien immobilier résidentiel en sachant que le non-Canadien n’a pas le droit d’acheter ce bien en vertu de la présente loi est coupable d’une infraction et passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende maximale de 10 000 $ ».
Cela signifierait, par exemple, qu’All Points ne pourrait pas exécuter la Garantie de vente à domicile ou l’Option de valeur d’achat pour le compte d’une société américaine.
Les règlements n’ont pas encore été publiés
Bien que la loi ait été adoptée, les règlements qui la régissent n’ont pas encore été publiés. Le secteur a donc le temps de faire pression pour que ces types de transactions soient exclus de la loi. Des exceptions spéciales sont constamment prévues dans la législation. Ils pourraient également modifier la définition du mot « achat », ce qui pourrait exclure spécifiquement certains types de transactions. Cependant, il est souvent difficile pour le secteur canadien de la relocalisation d’attirer l’attention du gouvernement, parce que nous sommes un petit groupe d’acteurs.
Tous les points peuvent vous aider
Si vous avez un programme de vente garantie de maisons ou un programme BVO que vous souhaitez continuer à mettre en œuvre et que vous êtes une société canadienne ou que vous êtes contrôlé par une société canadienne, All Points est une société canadienne et peut effectuer ces transactions après le 1er janvier 2023. Appelez-nous pour nous poser des questions sur nos programmes.
COMMENTAIRES
Il est souvent fait mention des règlements qui auront un impact sur l’application de la législation. Les règlements sont utilisés pour clarifier l’application de la législation et sont établis par le ministre responsable de l’application de la loi. À ce jour, les règlements n’ont pas été publiés et le ministre chargé de l’application de la loi n’a pas été désigné. Le ministre disposera d’un large pouvoir d’appréciation pour établir les règlements. Le fait de ne pas savoir quel ministre appliquera la loi et l’absence de règlement soulèvent des questions intéressantes.
Les règlements n’ayant pas encore été adoptés, il convient d’adresser des observations au gouvernement au nom de l’industrie de la relocalisation. Le ministre, par le biais de règlements, dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour tenir compte de circonstances particulières. Le ministre peut notamment exempter certaines catégories de personnes de l’interdiction et modifier la définition de termes clés tels que « achat ». Ces modifications peuvent considérablement changer la façon dont l’interdiction fonctionnera dans la pratique. À cet égard, nous pouvons signaler que le Conseil canadien de mutation des employés a organisé un groupe de professionnels intéressés dans le but de présenter des observations au gouvernement et que Paul Kochberg a accepté de participer à cet effort.
Une deuxième question d’intérêt peut être d’ordre constitutionnel. En vertu de la constitution canadienne, les droits de propriété relèvent de la compétence des provinces et non du gouvernement fédéral. Les provinces (ou d’autres parties intéressées) peuvent donc remettre en question la constitutionnalité de cette législation. Le gouvernement fédéral est toutefois compétent en matière d’application du droit pénal. Comme cette législation impose une sanction en cas de violation, le gouvernement fédéral peut faire valoir qu’il s’agit d’une législation pénale et qu’il est donc compétent. Il s’agit peut-être d’un débat académique car, pour le trancher, il faudrait que quelqu’un engage un recours constitutionnel. La question est toutefois intéressante car, pour faire des démarches auprès du gouvernement, nous devrons déterminer quel département devra être abordé. Enfin, la question se pose de savoir si cette législation est discriminatoire et si elle enfreint la Charte canadienne des droits et libertés.
CONCLUSION
Cette législation a été élaborée à une époque où le marché de l’immobilier au Canada était hors de contrôle, et elle a été conçue comme un mécanisme de lutte contre la flambée des prix des logements. Paradoxalement, le marché s’est largement corrigé. En outre, les acheteurs étrangers représenteraient 1 % des achats de logements au Canada en 2020. Nous espérons que le ministre, lorsqu’il sera nommé, tiendra compte de ces facteurs lorsqu’il examinera les règlements et les exemptions possibles dans l’application de la loi.
Cette législation aura un impact négatif majeur sur l’industrie de la relocalisation, en particulier, et sur le monde des affaires en général au Canada. Nous espérons que le gouvernement du Canada reconnaîtra cet impact négatif et qu’il répondra aux représentations et aux efforts visant à atténuer cet impact. Dans le même temps, ceux d’entre nous qui seront affectés continueront à travailler pour trouver des solutions de contournement.
CLAUSE DE NON-RESPONSABILITÉ
Les informations qui précèdent sont fournies à titre d’information générale uniquement. Il n’est pas destiné à fournir des conseils ou des avis juridiques de quelque nature que ce soit et ne peut être utilisé à des fins professionnelles ou commerciales. Nous vous recommandons de consulter vos conseillers juridiques/fiscaux pour de plus amples informations.
