Certaines propriétés reçoivent plus de 100 candidats pour un seul logement ! Les propriétés se louent parfois plus vite que nous ne pouvons mettre à jour nos systèmes. Nous prévoyons que le marché de la location restera difficile jusqu’au printemps 2023 dans la plupart des régions. Nous guettons les signes d’une stabilisation des prix. Nous prévoyons que les augmentations se poursuivront tant que l’inflation restera à un niveau record. Nous sommes un peu optimistes et pensons que certains marchés commencent à se calmer un peu en termes de prix, mais pas beaucoup. Les stocks sont faibles. La demande est forte. Certains promoteurs réduisent leurs nouvelles constructions, ce qui accroît la pression. De nombreux locataires resteront là où ils sont pour profiter des avantages du contrôle des loyers.
Les prix des loyers montent également en flèche. Dans la plupart des villes canadiennes, les prix ont augmenté de 25 à 30 % d’une année sur l’autre et, dans de nombreux cas, de 5 à 10 % d’un mois sur l’autre. Les taux d’inoccupation sont également à un niveau historiquement bas dans la plupart des centres, la norme nationale étant de 1 à 2 %.
Pourquoi cette situation est-elle difficile pour les personnes transférées et les services de mobilité ?
Tout d’abord, les services de mobilité qui obtiennent des données sur le marché concernant le coût du logement pour les personnes qu’ils affectent dans de nombreuses villes canadiennes disposeront de données périmées. Des sociétés comme AIRINC et Mercer mettent à jour leurs données tous les trimestres, et pour l’instant, ce n’est pas assez rapide pour suivre l’évolution des logements locatifs. Les prix de location ont augmenté de 25 à 30 % dans la plupart des villes canadiennes d’une année sur l’autre, et dans de nombreux cas de 5 à 10 % d’un mois sur l’autre. Les taux d’inoccupation sont également à un niveau historiquement bas dans la plupart des centres, la norme nationale étant de 1 à 2 %. Une entreprise qui soutient le logement d’une personne au Canada doit demander à son fournisseur de services de destination des données fréquemment mises à jour. Les autres sources de données ne peuvent pas suivre le changement.
Les biens disparaissent rapidement. Voyons ce qu’il en est. All Points, dans le cadre de ses services de destination, pourrait, un mercredi, prendre 6 rendez-vous pour visiter des propriétés à Vancouver ou à Toronto, pour le jeudi. Cependant, lorsque le jeudi arrive, il se peut que 5 des 6 propriétés aient déjà été louées. C’est dire la rapidité avec laquelle le marché évolue. Nous réservons donc un autre jour, et la même chose se produit. N’oubliez pas que les propriétaires reçoivent jusqu’à 50 candidatures par logement ! Les cessionnaires ne peuvent plus être aussi exigeants qu’auparavant.
Les attributaires disposant de budgets plus élevés sont moins susceptibles d’être touchés par le problème du taux de vacance le plus bas. L’essentiel de la demande porte sur des logements à prix bas et à prix médian.
De plus, les propriétaires trouvent aujourd’hui les nouveaux arrivants moins intéressants que les locataires canadiens de souche. Pourquoi ? Les nouveaux arrivants n’ont pas de dossier de crédit. Bien qu’ils aient un bon emploi et qu’ils puissent obtenir une bonne lettre d’emploi de leur employeur, ils ne peuvent jamais obtenir ce rapport de solvabilité. Et comme les propriétaires voient une longue liste de personnes intéressées par leurs biens, dont la plupart ont un dossier de crédit, ils passent outre le cessionnaire qui n’en a pas. Certains propriétaires demandent un certain nombre de mois de loyer (nous avons vu 6 mois et plus) à l’avance, ou le double du dépôt de garantie pour ceux qui n’ont pas de cote de crédit. Les entreprises doivent décider de la manière dont elles vont gérer cette situation, car certains employés peuvent ne pas être en mesure de payer autant de mois de loyer en une seule fois, si le propriétaire le leur demande. (Pour être clair, les propriétaires ne devraient pas demander autant de mois de loyer à l’avance, mais ils sont capables de le faire dans un marché aussi désespéré.
Comment nous aidons
Malgré les difficultés, nous parvenons à trouver des biens immobiliers. Dès notre premier appel avec le candidat, nos Destination Managers discutent du marché actuel et de la manière de relever les défis. Nous vous conseillons sur les quartiers alternatifs et les villes voisines où les taux d’inoccupation sont plus élevés et les prix plus bas. Nous fournissons des outils utiles pour que le cessionnaire puisse interagir avec nous en ligne et que nous lui présentions les options immobilières actuelles, de sorte que ses attentes soient définies avant même qu’il ne mette les pieds dans le pays. Plus nous nous engageons tôt avec le cessionnaire, plus il sera facile pour lui de naviguer dans la recherche d’un logement.
Nous proposons également des stratégies à long terme, si vous le souhaitez. Dans un marché appauvri, la « meilleure » option consiste parfois à prendre un logement pour la première année qui n’est pas parfait, dans le but de trouver la meilleure option lorsque le marché se redressera. Nous proposons des outils aux attributaires, y compris des introductions auprès d’agents immobiliers et de gestionnaires de biens, le cas échéant, pour les aider à trouver un bien à plus long terme. Cette stratégie fonctionne lorsque la durée de l’affectation est supérieure à deux ans.
Nous savons qu’un déménagement est une source de stress. Nous compatissons avec tous les cessionnaires qui déménagent à un moment où le marché est si difficile. Nous insistons sur l’importance de trouver une communauté dans le cadre d’une relocalisation réussie. Si la maison n’est peut-être pas parfaite, la communauté, elle, peut l’être ! Trouver un logement dans un endroit où le cessionnaire peut s’épanouir et trouver du plaisir à vivre dans une nouvelle ville revêt une importance accrue dans un marché où il n’est pas possible de trouver le bien idéal.
Un autre défi – les périodes de logement temporaire
Les employés sont souvent incapables de trouver un logement pendant leur période d’hébergement temporaire. En raison de tous les obstacles susmentionnés (disparition des biens sur le marché et rejet par les propriétaires des demandes en faveur de ceux qui ont un dossier de crédit), les attributaires qui travaillent légitimement dur pour trouver leur logement permanent ne peuvent pas en trouver un qui soit prêt à les accueillir pendant les 30 jours qui leur sont accordés par leur employeur. Les extensions sont désormais régulières. Les personnes bénéficiant d’une allocation de déménagement n’ont plus d’argent, car elles doivent prolonger leur hébergement temporaire.
Ce que nous recommandons
Au Canada, la pratique courante veut que le locataire actuel donne à son propriétaire un préavis de 60 jours. En outre, la plupart des nouvelles inscriptions sont publiées au début du mois. Nous recommandons un séjour minimum de 45 jours dans un logement temporaire, mais jusqu’à 60 jours peuvent être nécessaires. Il est préférable d’arriver au Canada au début du mois pour que l’attributaire ait la possibilité de voir les nouvelles annonces qui sortent sur le marché.
